1/ Définition
La cession de droit au bail est un acte par lequel le locataire d’un local commercial, appelé le cédant, transfert les droits et les obligations qu’il tient d’un contrat de bail commercial, à un tiers appelé le cessionnaire. Le contrat de bail continue de produire ses effets et n’est pas interrompu. Simplement, le cessionnaire va se substituer dans le contrat au locataire initial.
2/ La clause d’agrément du Bailleur
Une clause subordonnant la cession du droit au bail à l’agrément du nouveau locataire par Bailleur est fréquemment insérée dans les baux commerciaux. Toutefois, il résulte des dispositions de l’article L. 145-16 du Code de commerce que les clauses interdisant au locataire de céder son droit au bail au repreneur de son fonds de commerce sont réputées non écrites. Il y a donc un principe de liberté de la cession du droit au bail lorsque celle-ci s’inscrit dans le cadre de la cession du fonds de commerce de l’exploitant. Il n’en reste pas moins que le Bailleur dispose de la faculté de subordonner la cession du droit au bail à un formalisme particulier. Il pourra par exemple exiger son intervention à l’acte de cession afin d’en contrôler la régularité.
3/ Le droit de préemption de la Commune
La cession de droit au bail, lorsque le fonds se situe dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, est subordonnée à une déclaration préalable d’aliénation auprès de la Mairie du lieu de situation du fonds. En effet, dans cette hypothèse, la commune dispose d’un droit de préemption qu’il convient de purger préalablement à la signature de l’acte de cession.
4/ Clause de solidarité du Cédant
Par ailleurs, il convient de porter une attention particulière à certaines clauses insérées dans les baux commerciaux, lesquelles organisent une solidarité du Cédant avec le Cessionnaire postérieurement à la cession du droit au bail. En effet, le Bailleur peut exiger que le Cédant demeure garant solidaire du paiement du loyer et des charges par le repreneur. La Loi PINEL est venue limiter cette garantie solidaire dans l’intérêt du Cédant :
- La clause de garantie ne peut excéder une durée de 3 années à compter de la cession de droit au bail ;
- Le Bailleur dispose d’un délai d’un mois à l’effet d’informer le Cessionnaire de tout défaut de paiement et mettre en œuvre la garantie ;
En conclusion, la cession de droit au bail est une opération complexe soumise à des formalités qu’il ne faut pas négliger si l’on veut s’assurer de la régularité de la vente projetée. Les sanctions d’une éventuelle irrégularité peuvent avoir des conséquences désastreuses notamment lorsque la validité de la cession ou l’opposabilité de celle-ci sont en jeu.